Infothek

Kaufpreis + Kaufnebenkosten + ggf. Modernisierung = Gesamtsumme

Gesamtsumme abzgl. Eigenkapitaleinsatz = Finanzierungssumme

Ziehen Sie von der Summe Ihrer mtl. dauerhaften Nettoeinkünfte Ihre fixen Verbindlichkeiten 

(bestehende Darlehen – auch bei 0% Zins – KFZ-Leasing) ab. Für einen 1 Personenhaushalt sollten zwischen eur 750,- bis eur 1.100,- (Existenzminimum je nach Finanzierungsform und Finanzierungspartner) verbleiben. Für jedes weitere Haushaltsmitglied rechnen Sie weitere eur 250,- hinzu. Die verbleibende Differenz ist als mtl. Aufwand für eine neue Darlehensaufnahme verfügbar.

Rechenbeispiel:

Verheiratet, 1 Kind (geboren 2010), Kauf ETW 200.000€, zu finanzieren 160.000€, beide angestellt:
Eur 1.800,- 1. Nettoeinkommen
Eur    450,- 2. Nettoeinkommen
Eur    184,- Kindergeld
Eur 2.434,- mtl. nachhaltige Einkünfte

Eur 1.250,- Existenzminimum (Lebenshaltungskosten: Benzin, Telefon, Lebensmittel, Freizeit, usw.)
Eur     300,- KFZ Leasing
Eur 1.550,- mtl. Ausgaben (Pauschalansatz)

Eur    844,- mtl. Aufwand für Immobilienfinanzierung möglich

Grunderwerbsteuer: Sie fällt auf den Kaufpreis an.

In Bayern 3,5% (Bsp. Berlin 6%, Baden Württemberg 5%)

Ländervergleich bei der Grunderwerbsteuer ab 2014:

Notar- und Grundbuchamtskosten: Liegen in etwa bei 2% bezogen auf den Kaufpreis.

Ggf. Immobilienmaklercourtage: Hier werden mindestens 3,57% bei der Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers fällig. Die hierzu geplante Gesetzesänderung (Den Immobilienmakler zahlt der Vermieter gilt nicht bei Verkauf bzw. Kauf) betrifft nur Vermietungen.

Wichtig: Kaufnebenkosten fallen zwar beim Kauf an, erhöhen jedoch nicht den Verkehrswert der Immobilie. Die kann z.B. bei einer 100% Finanzierung wichtig werden. Bsp. 200teur Kaufpreis, 200teur sollen finanziert werden (100% Finanzierung). In dem Fall müssen die Kaufnebenkosten

Aus Eigenkapital erbracht werden oder über ein Nachrang- oder Blankodarlehen mitfinanziert werden. Dies ist bei entsprechender Bonität (Überschuss der Haushaltsrechnung) möglich, allerdings sind die Sollzinsen hierfür i.d.R. teurer.

Eigenleistungen sind Lohnkostenersparnis und/oder Materialkostenersparnis für eine wertsteigernde Maßnahme die zur Modernisierung/Sanierung/Herstellung/Erhalt des Objektes beiträgt.

Bsp. Neubau:

Die Käufer erstellen Böden, Anstrich und Außenanlagen in Eigenregie. Durch ihren entgeltfreien Arbeitseinsatz und den ihrer Bekannten (Muskelhypothek) wird das Objekt ordnungsgemäß fertiggestellt und Lohnkosten für die selbst erbrachten Handwerkerleistungen eingespart.

Der Betrag der Ersparnis wird wie Eigenkapital angerechnet.

Wichtig: Materialkosten müssen dennoch bezahlt werden. Das wird gerne vergessen.

Für diese Zeit garantiert der Finanzierungspartner eine festgeschriebenen Darlehenszinssatz. In der Regel sind dies 10 Jahre. Hier sind alle Zinsbindungsfristen von 1 Jahr bis 30 Jahre denkbar. Der Zinssatz für eine kurze Zinsbindung ist günstiger als für eine längere Zinsbindung. Das BGB gewährt ein Sonderkündigungsrecht bei Zinsbindungen >10J. mit einer Frist von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der letzten Darlehensauszahlung.

Die meisten Darlehensverträge bieten heutzutage das Recht 5% des ursprünglichen Darlehensbetrages als Sondertilgung p.a. einzubringen. Bsp. 100teur Darlehenssumme = 5.000€ Sondertilgung p.a. möglich. Eine Sondertilgung verringert sofort die Restschuld und somit auch den Zinsanteil in Ihrer Darlehensrate. Der Tilgungsanteil steigt in der Regel entsprechend, Ihre mtl. Rate bleibt unter dem Strich gleich, allerdings verkürzen sich dadurch Laufzeit und Sollzinssumme.

Eine Ausnahme ist die Festhypothek…

Annuität:

Bsp.: 100.000 € Finanzierungssumme bei 10 Jahren Zinsbindung, angenommenen 2,5% Sollzins und anfänglich 1% Tilgung, mtl. eur 292,- , somit Restsumme nach 10 Jahren ca. 88.000 €.

Da niemand mit Gewissheit sagen kann wie hoch der Anschlusszins in 10 Jahren sein wird, besteht für 88.000 € ein ungesichertes Zinsrisiko.

Bsp. Anschlusszins in 10 Jahren 4% zzgl. 1% Tilgung = mtl. eur 367,- 

Das bedeutet eine Erhöhung der Rate um 25%!

Rechnen wir mit 200.000 € Finanzierungssumme verändert sich im gleichen Beispiel die mtl. Rate nach 10 Jahren von eur 583,- bei dann noch ca. 177.000 € Restschuld auf 737,50

Natürlich kann der Anschlusszins in 10 Jahren auch bei 3% oder 5% liegen. 2009 lag er im Schnitt bei ca. 4% und alle Fachleute waren sich einig: „billiger wird es nie mehr.“ 2014 liegt er im Schnitt bei ca. 2% und viele sagen: „teurer wird es nie mehr“. Fakt ist bei 4% wird es für viele eng. Bei 5% werden manche Eigenheime nicht mehr bezahlbar sein.

Deshalb ist das Mittel der Zinssicherung so wichtig!

Festhypothek:

Bsp.: 100.000 € Finanzierungssumme werden mit einem Bausparkonto über 100.000 € abgesichert. Die mtl. Rate setzt sich nun aus Darlehenszinsen und dem Bausparbeitrag als Tilgungsträger zusammen. Je nach individueller Situation können in dieser Finanzierungsform auch vermögenswirksame Leistungen und/oder Wohnungsbauprämie sowie flexible Sonderzahlungen in das Bausparkonto eingebracht werden. Durch die Ansparung des Bausparkontos wird schon heute für die zum Zinsbindungsende zuteilungsreife Bausparsumme ( Bsp. 100.000 € Bausparsumme, ca. 37.000 € Ansparguthaben in 10 Jahren = Zuteilung der vollen 100.000 € ) ein Sollzins von 2,35% Sollzins bis zur Tilgung des letzten Euros garantiert. Ein weiterer Vorteil: Diese Darlehensform kann ab Zuteilung jeder Zeit absolut flexibel und unbegrenzt sondergetilgt werden.

Wie wichtig ist Ihnen Ihre Zinssicherheit?

Ja. In der Regel zwischen mindestens 1% und max. dem Tilgungssatz mit dem Ihr Darlehen zum vereinbarten Zinsbindungsende vollständig abgelöst ist.

Grundsätzlich handelt es sich um günstigere Konditionen: Das sind vor allem Zinssubventionen (Bsp.: KFW oder LaBo), Zuschüsse wie Wohnriester, KFW, Wohnungsbauprämien, etc. und Steuervorteile (Wohnriester). Die Höhe ist vom jeweiligen Projekt und der persönlichen Situation abhängig. 

Unabhängig von der Möglichkeit sich im Internet zu informieren könnten Sie zum Beispiel bei Neubau oder Sanierungen Ihren Energieberater fragen. Darüber hinaus haben wir dieses Portal und unsere Dienstleistung selbstverständlich genau für diesen Zweck ins Leben gerufen. 

Wenn Sie Interesse an einem persönlichen Beratungsgespräch haben nutzen Sie einfach unsere Kontaktmöglichkeit und vereinbaren Sie einen Termin mit einem unserer Berater.

Die KFW fördert eine Reihe von Maßnahmen wie Erwerb von Wohneigentum, energieeffizientes Bauen oder Sanieren, altersgerechtes Umbauen, Energieberatung,… durch Zinssubvention und/oder Zuschüsse. Gerne prüft Ihr Berater welche Form für Sie sinnvoll ist und beantragt diese gemeinsam mit der Basisfinanzierung für Sie.

Die Landesbodenbank ( LaBo ) fördert den Erwerb von Wohneigentum mittels zinsverbilligter Darlehen. Diese sind über Landratsamt, Gemeinde, Stadt zu beantragen. Für die individuelle Förderfähigkeit spielen Einkommen, Wohnfläche, Haushaltsgröße, Eigenkapitaleinsatz eine entscheidende Rolle. Ihr Berater sucht Ihnen gerne Ihren zuständigen Ansprechpartner der LaBo heraus der für Sie Ihre Förderfähigkeit prüft.

Bei einem Bau/Kauf eines Eigenheims oder bei einem Kauf einer Eigentumswohnung werden Bürger, die bereits ein oder mehrere Kinder haben, mit einem Baukindergeld vom Staat bezuschusst. Sowohl Familien als auch Alleinerziehende, die ein jährliches Hauhaltseinkommen unter 90.000,00€ bei einem Kind und jeweils 15.000,00€ für jedes weitere haben, werden jährlich je Kind mit 1.200,00€ gefördert. Voraussetzungen: Sie haben frühestens am 01.01.2018 den Kaufvertrag  unter­zeichnet oder die Baugenehmigung erhalten, Ihr neues Zuhause ist zum Antragsdatum  Ihre einzige Wohn­immobilie und Ihr neues Eigen­heim oder Ihre Eigentums­wohnung befindet sich in Deutsch­land. Ihre Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. 

Wichtig: Ob Sie Baukinder­geld erhalten und für wie viele Kinder, hängt von Ihrer Situation am Tag der Antrag­stellung ab.

Wohnriesterprodukte sind ein breit gefächertes Thema und müssen individuell berechnet werden da die Sinnhaftigkeit und Höhe der Förderung je nach Maßnahme, Einkommen und Haushaltsgröße schwanken kann. Generell bieten Sie einen staatlichen Zuschuss der zur schnelleren Entschuldung der selbstgenutzten Immobilie in Deutschland dienen kann.

Die LfA bietet ein breites Band an Fördermöglichkeiten für Unternehmer. Gerne prüft Ihr Berater welche Subventionen für Ihr Vorhaben zutreffend sein können.

Wohnungsbauprämie bedeutet eine potentielle Förderung in Höhe von 8,8% auf max. eur 1.024,- p.a. je nach Produktwahl und Einkommensverhältnissen. Ihr Berater prüft Ihre Förderfähigkeit.

Was ist wenn ich arbeitslos, berufsunfähig, länger krank werde oder gar ein Todesfall eintritt?

Was ist wenn das Haus abbrennt oder beim Bau etwas passiert?

Das sind alles sehr wichtige Themen die unbedingt zur Beratung dazugehören. Jedes dieser Risiken lässt sich absichern. Es gilt gemeinsam mit dem Berater einzuschätzen, welche dieser Gefahren wie wahrscheinlich ist und in welchem Verhältnis Kosten und Nutzen zu Ihrem Gesamtbudget stehen.

Eine Absicherung bedeutet das Darlehen und die zugehörigen Raten so abzusichern, dass im Falle eines Unfalls, oder einem ähnlichen ungeplanten "Situationswechsel" die Finanzierung des Objekts weiterhin möglich bleibt. So könnte man zum Beispiel für die Darlehensnehmer und das Haus - ähnlich wie bei einem KFZ - eine Art "Vollkaskoschutz" beantragen, um den Traum vom Eigenheim selbst im Katastrophenfall nicht aufgeben zu müssen.

• Ableben (im Idealfall „über Kreuz“ absichern) = Einmalsumme an die Hinterbliebenen.
• Berufsunfähigkeit = mtl. Rente zzgl. zur gesetzlichen Erwerbsminderungsrente
• Feuer, Sturm, Hagel, Blitzschlag, Explosion, Hochwasser, Einbruch, Vandalismus, etc.
• Bauherrenrisiken

Die Kosten für die Absicherung variieren abhängig von Alter, Einkommen, Darlehensrate, Verschuldungs-/Beleihungsgrad des Objekts, Leistungswunsch, etc.. Daher ist diese Frage unmöglich pauschal zu beantworten. Zu diesem Zweck bieten unsere Spezialisten unseren Kunden Marktvergleiche für ein maßgeschneidertes Angebot individuell auf Sie zugeschnitten. 

Wenn Sie Interesse an einem persönlichen Beratungsgespräch haben nutzen Sie einfach unsere Kontaktmöglichkeit und vereinbaren Sie einen Termin mit einem unserer Berater.

Generell gelten die selben "Regeln" für eine Absicherung von Darlehen, wie für jedwede andere Versicherung (Hausrat, KFZ, Arbeitslosigkeit, etc.). Wenn Sie generell eine Absicherung als sinnvoll erachten, um die Folgen eines solchen Härtefalls zu kompensieren sollten Sie die Möglichkeit einer Absicherung in jedem Fall in Betracht ziehen.